Limites et exonérations du droit de préemption des SAFER
Le législateur a prévu plusieurs situations dans lesquelles les SAFER ne peuvent intervenir. Pour les examiner, il est intéressant de distinguer les droits de priorité et les exceptions en matière de préemption exercée sur les transferts de propriétés agricoles.
Priorités sur le droit de préemption des SAFER
Un « preneur en place depuis 3 ans » ne peut être évincé par l'intention de préempter d'une SAFER. En clair, un fermier ou un métayer qui travaille depuis trois années au moins sur l'exploitation mis en vente et qui de surcroît en est le preneur déclaré, peut conclure la transaction sans être inquiété. La SAFER peut l'évincé s'il n'a pas (lui-même, sa conjointe, ou un membre de leur famille) cumulé trois années d'exercice sur l'exploitation agricole, avant la vente.
S'ils existent, les cohéritiers du bien ont aussi la priorité sur les SAFER.
Le droit de préemption d'une SAFER ne prime pas sur ceux de l'État, des collectivités et des établissements publics. Toutefois, la SAFER peut préempter au nom et pour le compte de l'Etat et de ses démembrements.
Exceptions
Au chapitre des exceptions, figurent les opérations et les biens non assujettis au droit de préemption de la SAFER.
Opérations exonérées
Diverses opérations de transfert de propriété de biens immobiliers échappent à la préemption des SAFER. Il s'agit notamment :
-*des acquisitions de terrains en vue d'extractions minières, d'aménagements industriels ou de constructions,
-*des acquisitions faites par un métayer ou un fermier évincé de son exploitation,
-*des acquisitions réalisées par les cohéritiers du bien agricole
-*des échanges amiables d'immeubles ruraux,
-*des baux cessibles (locations-ventes) de biens agricoles conclue depuis 36 mois,
-*des transferts de propriétés consentis à des parents jusqu'au quatrième degré (y compris les ventes entre cousins),
-*des successions, des partages et des donations, en raison de leur caractère gratuit
-*de la vente d'un démembrement de propriété (nue-propriété ou usufruit) ; cette opération doit toutefois être notifiée à la SAFER, conformément au décret du 14 mars 2012.
==== Biens exonérés ====
En raison de leur nature, plusieurs biens ne sont pas soumis à la préemption des SAFER même s'ils sont aliénés à titre onéreux. A leur nombre, figurent :
-*les terres boisées,
-*les biens inclus dans un programme de cession partielle ou totale d'une entreprise,
-*les terrains non bâtis dont la superficie n'atteint pas 25 ares dans le Calvados ; lorsque les terres à céder sont dédiées aux cultures légumières ou maraichères, alors la surface exonérée du droit de préemption des SAFER est ramenée à moins de 10 ares.